Prodej nemovitosti s hypotékou: Jak na to?
Při prodeji nemovitosti s hypotékou se dost často setkávám obavami obou stran prodeje. Jedná se však o běžnou realitní transakci, není potřeba se toho děsit. Jsou s tím však navíc spojeny určité administrativní náležitosti.
Je potřeba dopředu informovat banku, která má na nemovitosti zástavní právo a požádat ji o vyčíslení zůstatku ke konkrétnímu datu, kdy mimořádná splátka proběhne. Doporučuji termín dopředu dohodnout i se stranou prodávajících, zdali je v jejich silách do toho termínu prostředky složit, nebo načerpat. V praxi jsem několikrát zažil situaci, kdy bylo vyčíslení připraveno k nějakému datu, které reálně nebylo možné stihnout. O vyčíslení potom prodávající žádal zbytečně několikrát.
Zjistěte, jestli klient financuje nákup nemovitosti také hypotékou, nebo v hotovosti. V případě financování hypotékou bude kupující nejspíše potřebovat pro financující banka i souhlas se zatížením. Zjednodušeně řečeno stávající banka udělí souhlas bance kupujících, že mohou vložit zástavní právo druhé v pořadí (bez souhlasu katastr zástavní právo nezapíše).
Pokud má banka na listu vlastnictví zapsáno omezení "zákaz zcizení a zatížení", budete potřebovat její souhlas při prodeji nemovitosti bez ohledu na to, jestli kupující financuje hypotékou, nebo ne. Zákaz zcizení a zatížení zjednodušeně řečeno znamená, že vlastník není oprávněn po sjednanou dobu nemovitost převést (tedy prodat ani darovat) ani jakýmkoliv způsobem zatížit (typicky zástavním právem, věcným břemenem). Bez předložení souhlasu banky katastrální úřad požadovanou změnu neprovede. V praxi to pro vás znamená, že nemovitost nemůžete prodat ani darovat, pokud s tím banka nebude souhlasit.
Zjistěte, jestli klient financuje nákup nemovitosti také hypotékou, nebo v hotovosti. V případě financování hypotékou bude kupující nejspíše potřebovat pro financující banka i souhlas se zatížením. Zjednodušeně zástavou druhou v pořadí.
Pokud kupující financuje hypotékou, potom banka rovnou při čerpání doplácí zůstatek úvěru prodávajícího a zbytek jde do advokátní úschovy.
Počítejte s tím, že banka může chtít nějakou sankci za předčasné splacení hypotéky. Jedná se o účelně vynaložené náklady, které si banka může naúčtovat. Tyto sankce jsou aktuálně ve většině případů nízké. Změnu však může přinést připravovaná novela zákona. Pokud se Vám povede doplatit úvěr k výročí fixace, je to ideální varianta, protože je bez sankce.
Jeden tip na závěr: Zkuste kupujícímu nabídnou možnost převzetí hypotéky, pokud to banka umožňuje. V dnešní době (v roce 2023) to může být velmi zajímavá varianta vzhledem k výši úrokových sazeb.
Pokud se chystáte prodat nemovitost, která je zatížena hypotečním úvěrem a nevíte, jak postupovat, tak mi napište nebo zavolejte.