Hypotéka na výstavbu domu– nejčastější dotazy

Pomalu se blíží jarní měsíce a s nimi začátek stavební sezóny. Množí se také dotazy klientů k financování výstavby. Uvádím proto odpovědi k nejčastěji se opakujícím dotazům. Pokud chcete stavět a máte v plánu si vzít hypotéku, tak by se Vám mohlo hodit.

Z jaké hodnoty banka vychází pro výpočet LTV ?

Banka na začátku stanoví současnou cenu, která je většinou hodnota pozemku. Současně je stanovena i budoucí cena, ze které banka vychází pro výpočet LTV. Je to cena po kompletním dokončení stavby. K ocenění klient předkládá projektovou dokumentaci a položkový rozpočet stavby.

Potřebuji stavební povolení ke schválení hypotéky ?

NE. Ke schválení hypotéky stavební povolení nepotřebujete, ale potřebujete projektovou dokumentaci a přehled investičních nákladů stavby (položkový rozpočet), aby mohla banka vyhotovit odhad. Stavební povolení potřebujete až k čerpání hypotéky. Současně ale říkám, že pokud stavební povolení nemáte, tak se určitému riziku vystavujete. Může se totiž stát, že kvůli různým průtahům nemusíte stihnout úvěr načerpat. Dokonce jsem se setkal i s extrémním případem, kdy klientovi nebylo stavební povolení vůbec vydáno!

Jak dlouhou dobu mám na čerpání úvěru ?

Standardně máte na vyčerpání úvěru 24 měsíců. V některých případech je možné na výjimku schválit i 36 měsíců. Lhůtu čerpání je možné ve většině případů prodloužit, pokud jsou k tomu objektivní důvody. V průběhu čerpání platíte bance pouze úroky z vyčerpané částky. Anuitně začnete splácet až po ukončení čerpání. Doba čerpání se započítává do období fixace!

Jak probíhá čerpání úvěru ?

Většina případů v dnešní době probíhá formou zálohového čerpání. U tohoto způsobu čerpání nedokládáte faktury. Banka peníze uvolňuje postupně v takzvaných tranších. Peníze jsou uvolněny oproti hodnotě zástavy nebo volné zástavní hodnotě nemovitosti. Načerpanou částku prostavíte, následně přijde odhadce banky, který zprávou o výstavbě stanoví aktuální rozestavěnost stavby a vy můžete čerpat dále. Jen upozorním, že každá zpráva o výstavbě stojí 1 500 - 1700 Kč.

Musím prostavět vlastní zdroje před zahájením čerpání ?

U této otázky neexistuje jednoznačná odpověď, protože přístup bank se zde liší. Bavíme se o doložení, nebo proinvestování rozdílu mezi investičními náklady (rozpočtem) a celkovou výší HÚ. Pokud si například půjčím 5 000 000 Kč a rozpočet mám 7 000 000 Kč, tak bance bych měl doložit vlastní zdroje ve výši 2 000 000 Kč

- Některé banky doložení vlastních zdrojů nepožadují vůbec

- Vlastní zdroje můžete doložit výpisem z účtu.

- Některé banky vyžadují proinvestování vlastních zdrojů před prvním čerpáním - dokládá se zprávou o výstavbě.

- Zažil jsem i kombinaci doložení výpisu z účtu a faktur za provedené stavební práce

Co když na pozemku vázne zástava banky?

V takovém případě Vám s velkou pravděpodobností nezbude nic jiného, než si vzít hypotéku ve stejné bance, která Vám poskytla úvěr i na pozemek. V opačném případě byste museli úvěr na pozemku refinancovat do jiné banky, doplatit, nebo zajistit stávající úvěr jinou nemovitostí. Pokud Vám na pozemku vázne zástava, tak doporučuji dopředu zjistit, kolik prostředků Vám banka pustí v prvním čerpání. Banka totiž může uvolnit čerpání jen oproti volné zástavní hodnotě. Může se tedy stát, že budete muset prvně proinvestovat vlastní prostředky a následně teprve začít čerpat.

Mohu úvěr nedočerpat?

Ano, bez sankce můžete většinou nedočerpat až 20 % úvěru. Na rovinu říkám, že u každé druhé hypotéky řešíme s klienty opačný problém než nedočerpání a tím je navýšení úvěru. Klientovi finance na stavbu prostě dojdou. Popravdě jsem se ještě nesetkal s případem, kdyby klient skutečně hypotéku na výstavbu nedočerpal.

Když mi dojdou peníze je možné úvěr navýšit?

Ano, navýšit lze, ale přistup bank se zde může lišit. Samozřejmě záleží z jakého důvodu Vám peníze došly. Za poslední dva roky byl hlavním důvodem raketový růst cen stavebního materiálu. Samozřejmě je potřeba počítat s tím, že banka bude zjišťovat důvod a bude chtít od Vás nový položkový rozpočet a těžko Vám poskytne peníze dvakrát na stejnou věc, která měla být dle původního rozpočtu již zhotovena. Neradi také vidí navýšení stavebního rozpočtu z důvodu příplatků za dražší a kvalitnější materiál. Proto je lepší si plánovaný rozpočet navýšit hned na začátku.

Jak mám připravit rozpočet?

Položkový rozpočet vyplňujete většinou na formuláři banky, kde o úvěr žádáte. Zde důrazně doporučuji pracovat s rezervou minimálně 15 %. Některé banky ji mají přímo ve formuláři uvedenou.

Do kdy musím stavbu zkolaudovat?

Obecně se dá říct, že nemovitost musíte zkolaudovat do 6 až 12 měsíců od posledního čerpání. Realita je taková, že řada klientů v požadovaném termínu kolaudaci nedokončí. V takovém případě je potřeba prodloužení lhůty řešit s bankou.

Je potřeba mít stavbu pojištěnou?

Ano, i rozestavěná nemovitost musí být pojištěna. Je to jedna z podmínek čerpání. Od většiny pojišťoven dostanete u pojištění rozestavěné nemovitosti slevu.

Pár typů na závěr:

• U každé výstavby musíte mít zajištěn právní přístup k nemovitosti!
• Vaše představa o budoucí ceně nemovitosti nemusí korespondovat s představou odhadce.
• Pokud vám nevychází LTV, tak i u výstavby můžete dozajistit hypotéku jinou nemovitostí.
• K vlastnímu rozpočtu si přidejte minimálně 15% rezervu a navyšte ho.
• I když po Vás nebude chtít banka vidět vlastní zdroje, tak se stále v úvěrové smlouvě zavazujete stavbu dokončit. Tak na to myslete.